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Fristlose Kündigung

Sowohl als Vermieter, als auch als Mieter muss man bei fristlosen Kündigungen einiges beachten. (Einfach klicken zum Vergrößern)

Ein harmonisches und langfristiges Verhältnis zwischen Mieter und Vermietern ist äußerst erstrebenswert. Doch nicht immer wird diesem Wunsch auch Rechnung getragen. Unter bestimmten Umständen ist ein Fortbestehen des Mietverhältnisses einfach unzumutbar. In diesem Fall kann eine außerordentliche und fristlose Kündigung das bestehende Mietverhältnis beenden. Dieses Privileg steht Mietern und auch Vermietern gemäß § 543 Abs. 1 BGB gleichermaßen zu.

Besonders dann ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn eine ordentliche Kündigung durch Vereinbarung ausgeschlossen war oder wenn das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit vereinbart wurde. Im Mietvertrag bestehende Klauseln oder Kündigungsfristen müssen in einer solchen Situation nicht eingehalten werden. Trotz dieser gesetzlichen Regelung müssen beide Vertragspartner für eine wirksame fristlose Kündigung einige Voraussetzungen erfüllen bzw. können diese nur in Anspruch nehmen, wenn besondere Gründe vorliegen.

Allgemeine Kündigungsbedingungen

Mietverträge, egal ob sie in schriftlicher oder nur in mündlicher Form vorliegen, sind für beide Mietparteien bindend. Um einseitig und ohne Zustimmung des Vertragspartners das Mietverhältnis aufzulösen, müssen besonders wichtige Voraussetzungen erfüllt werden. Laut Gesetz muss für eine Vertragspartei eine Unzumutbarkeit vorliegen, welche ein Fortbestehen des laufenden Mietvertrags unmöglich macht. Dabei kommt es aber auch gleichzeitig darauf an, in welchem Umfang ein Verschulden auf den Mieter oder Vermieter zutrifft.

Eine fristlose Kündigung muss schriftlich und mit einer detaillierten Ausführung der Gründe erfolgen. Gleichzeitig schreibt der Gesetzgeber im § 569 Abs. 4 BGB vor, dass eine Begründung für die sofortige Aufhebung des Mietverhältnisses mit angegeben wird. Es ist immer empfehlenswert, den persönlich unterschriebenen Brief mit Zeugen oder per Einschreiben mit Rückschreiben direkt zuzustellen.

Wann ein Mieter fristlos kündigen darf

Bei diesen Vorfällen darf der Mieter fristlos kündigen. (Einfach klicken zum Vergrößern)

Für ein vorzeitiges Beenden des Mietverhältnisses müssen wie bereits erwähnt wichtige Voraussetzungen vorliegen. Eine schwere Erkrankung oder eine Mieterhöhung rechtfertigt kein vorzeitiges Aufheben des Vertrags. In diesen Fällen muss die vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten werden.

Akzeptable Gründe für eine fristlose Kündigung seitens des Mieters liegen beispielsweise vor, wenn wiederholt eine Belästigung durch andere Mieter stattfindet. Weitere wichtige Kündigungsgründe für Mieter können sein:

• Eine Mietsache wird im Verlauf der Mietzeit entzogen.
• Erhebliche Mängel treten auf.
• Gesundheitsgefährdung durch Wohnraumzustand.
• Bei wiederholter Vertragsverletzung des Vermieters.

Der Mieter hat das Recht auf eine fristlose Kündigung, wenn in absehbarer Zeit keine Abhilfe gegen die oben angeführten Gründe zu erwarten ist. Dem Vermieter muss zuvor jedoch die Gelegenheit eingeräumt werden, den Missstand bzw. den Mangel zu beseitigen. Eine rechtswirksame fristlose Kündigung setzt aus diesem Grund eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Behebung der Mängel voraus. Eine Ausnahme besteht hier, wenn der Vermieter selbst eine schwerwiegende Vertragsverletzung begeht.

Diese liegt beispielsweise vor, wenn der Vermieter grundlos und ohne Vorankündigung mit einem Nachschlüssel die Wohnräume betritt. Doch auch wenn die Nebenkosten bewusst falsch abgerechnet wurden oder wenn die vereinbarte Miete mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ist eine sofortige Auflösung des Mietvertrags ohne Abmahnung gerechtfertigt.
Wichtig: Die Kündigung in Schriftform muss dabei immer zeitnah erfolgen, weil sie sonst verjährt und dadurch unwirksam ist.

Fristlose Kündigung seitens des Vermieters

Der Vermieter darf in diesen Fällen fristlos kündigen. (Einfach klicken zum Vergrößern)

Das Recht auf eine fristlose Kündigung ist keinesfalls nur Mietern vorbehalten. Auch Vermieter können in bestimmten Fällen rechtlich davon Gebrauch machen. Ein maßgeblicher Kündigungsgrund liegt hier etwa vor, wenn der Mieter seine Sorgfaltspflicht absichtlich vernachlässigt und damit eine Gefährdung der Mietsache verursacht. Das schließt aber auch eine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mieträume an Dritte mit ein.

Eine mangelhafte oder gar unterlassene Beheizung der Wohnräume in der kalten Jahreszeit bzw. eine allgemeine Gefährdung der Wohnsubstanz kann beispielsweise eine fristlose Kündigung nach sich ziehen, nach der der Mieter die Wohnung verlassen muss. Auch wenn der Mieter ohne Wissen oder Zustimmung des Vermieters eine Nutzungsänderung der Mietsache herbeiführt, liegt eine rechtlich haltbare Begründung vor. In diesen Fällen darf der Vermieter nach einer vorherigen schriftlichen Abmahnung das Mietvertragsverhältnis auflösen.

Störung des Hausfriedens und ausstehende Mietzahlung

In der Praxis kommt es sehr häufig zu einer fristlosen Kündigung, wenn sich der Mieter in Zahlungsverzug befindet. Auch die Voraussetzung dafür wird durch ein Gesetz im BGB geregelt. Im Wortlaut der Vorschrift § 543 Abs. 2 Nr. 3 Alt. muss sich der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befinden. Vereinfacht ausgedrückt: Der gesamte Zahlungsrückstand muss mindestens eine Monatsmiete betragen, damit eine fristlose Kündigung rechtens ist. Eine Abmahnung in Schriftform ist dabei nicht erforderlich, jedoch hat die Sache einen Haken: Denn zahlt der Mieter die Rückstände binnen von zwei Monaten nach Erwirken des rechtskräftigen Räumungstitels, ist die fristlose Kündigung unwirksam.

Dieses Spiel kann jedoch innerhalb von zwei Jahren nur einmal getrieben werden. Der Anspruch erlischt, sobald es in diesem Zeitraum zu einem erneuten Zahlungsverzug kommt. Ein weiterer wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt auch vor, wenn der Mieter massiv den Hausfrieden stört oder gar eine Straftat besteht. Die Beweislast liegt hier allerdings beim Vermieter. Es ist sinnvoll, bei Bedarf einen Zeugen benennen zu können. Eine Protokollierung des Geschehens ist vor Gericht nicht aussagekräftig genug.

Abmahnung - sinnvoll für Mieter und Vermieter

Bei einer fristlosen Kündigung müssen bestimmte Schritte beachtet werden. (Einfach klicken zum Vergrößern)

Ob gesetzlich vorgeschrieben oder nicht, in jedem Fall sollten Vermieter und auch Mieter vor der Kündigung abmahnen. Das kann in schriftlicher oder mündlicher Form erfolgen, bedarf im letzteren Fall jedoch eines Zeugen. Die Gegenpartei wird dabei über die Missstände in Kenntnis gesetzt und erhält dadurch die Gelegenheit, diese einzustellen oder gar erfolgreich zu beseitigen. Auch in Situationen, die laut Gesetz keiner Abmahnung bedürfen, wie beispielsweise bei Mietrückständen ist ein schriftlicher Hinweis sinnvoll. Denn Kommunikation ist manchmal der Schlüssel zum Erfolg und hat schon manch eine festgefahrene Situation wieder entschärft.

Die Rechte und Pflichten beider Mietparteien enden keinesfalls direkt mit der Mitteilung über die fristlose Kündigung in Schriftform. Der Vermieter darf weder die Mietsache ohne Zustimmung betreten, noch darf der Mieter mutwillig eine Beschädigung der Mieträume herbeiführen. Übrigens: Wem zu Recht fristlos gekündigt wird, muss unter Umständen Schadensersatz leisten. Kündigt der Mieter fristlos, so muss der Vermieter alle anfallenden Kosten für den Umzug tragen. Das umfasst die Kosten für das Inserat ebenso wie anfallende Maklergebühren, die Speditionsfirma oder gar die Ummeldung von Telefon und Post. Auch eine etwaige Mietdifferenz kann für einige Zeit geltend gemacht werden. Im umgekehrten Fall kann der Vermieter aber auch vom Mieter Schadensersatz fordern. Ist die fristlose Kündigung berechtigt, muss der Mieter Renovierungskosten tragen, wenn die Wohnräume in einem desolaten Zustand verlassen wurden. Auch für Mietausfälle kann der Vermieter einen Ausgleich fordern.

 

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